Location ou achat de vos bureaux?

En général, les entreprises préfèrent louer leurs bureaux plutôt que d’opter pour une solution d’achat ou de crédit-bail car leurs besoins en immobilier sont susceptibles d’évoluer à tout moment. La location est plus flexible et les entreprises préfèrent réserver leurs capacités d’investissements pour assurer le bon fonctionnement et le développement de leur entreprise. Nous vous présentons ces deux solutions :

– La location :

  • La location de moyenne et longue durée (3/6/9ans)
  • La location de courte durée (2 ans) : le bail dérogatoire
  • La convention d’occupation précaire
  • La sous-location
  • La location saisonnière

– L’achat :

  • Le crédit-bail immobilier
  • Achat en SCI

 

location ou achat de bureaux

La location de moyenne et longue durée (3/6/9 ans)

Principe :

  • La durée du bail est au minimum de 9 ans
  • Le locataire a la faculté de donner congé :

• à l’expiration de chaque période triennale, avec un préavis de 6 mois,
• par acte extrajudiciaire, dans des circonstances bien précises.

  • Le propriétaire a la possibilité de donner congé pour reconstruire l’immeuble existant, surélever ou procéder à une opération de restauration immobilière.
  • Le bailleur et le locataire peuvent passer des conventions contraires au contrat de location classique 3/6/9 ans prévoyant par exemple des baux à durée déterminée ferme, de six ans ou neuf ans, prévoyant ou non des indemnités à la charge du locataire en cas de résiliation anticipée. C’est cependant très rare.
  • Chaque point de ce contrat peut-être négocié.

Attention

Il faut faire attention à l’article 606 du Code civil (Habituellement, ceci est à la charge du bailleur sauf le 605, mais certains propriétaires peuvent le mettre à la charge du preneur).

Extrait du code civil :

605: L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparation demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretient, depuis l’ouverture de l’usufruit; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
606: Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Loyer :

  • Sa fixation est libre lors de la conclusion du bail initial, qui peut prévoir en outre à la charge du preneur un droit d’entrée ou pas-de-porte. Le bail peut comporter une clause d’échelle mobile qui permet de réajuster périodiquement et automatiquement le loyer selon un paramètre choisi par les parties.
  • En cours de bail, les révisions triennales sont réglementées : l’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction.
  • Lors du renouvellement, le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Désormais, et depuis 1988, le plafonnement fait référence à l’indice INSEE du coût de la construction. Il est alors utile de se faire conseiller par un spécialiste du marché immobilier qui par sa connaissance du marché pourra vous faire réaliser des économies substantielles.

Renouvellement :

  • Le locataire a droit au renouvellement de son bail pour une durée égale ou supérieure à 9 ans ou à défaut peut bénéficier d’une indemnité d’éviction.
  • A l’expiration du bail, le bailleur peut, au moins six mois à l’avance et à tout moment, délivrer par acte extrajudiciaire :

• un congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer,
• un congé avec offre d’indemnité d’éviction.

  • Le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander une indemnité d’éviction doit le faire avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
  • Le locataire peut former dans les mêmes conditions de forme que le bailleur, une demande de renouvellement. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour notifier un refus de renouvellement par acte extrajudiciaire, à défaut, il est réputé avoir accepté le principe de renouvellement. En cas de refus de renouvellement, le locataire dispose, pour saisir le tribunal, d’un délai de deux ans à compter de la date de signification du refus.

Cession du bail :

  • Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l’ensemble des éléments composant le fond de commerce. La nullité de la clause ne joue pas lorsqu’elle s’applique à une cession du seul droit au bail.

La location de courte durée (le bail dérogatoire)

Principe :

Les baux précaires sont des baux qui dérogent au statut classique des baux commerciaux 3/6/9 ans, sous réserve :
– La durée du bail est de deux ans et doit figurer sur le contrat,
– Pas de renouvellement automatique du contrat à échéance du terme mais attention : faire figurer cette information de manière claire et non équivoque dans le contrat avec une formulation de type « De convention expresse entre les parties, la présente location est exclue du champ d’application du décret du 30 septembre 1953 et des articles L 145-1 et suivants du nouveaux Code du Commerce insérés par l’ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 ».

À savoir !

Cette dérogation au contrat de baux longues durées n’est possible que pour le premier bail. Elle est interdite pour des baux successifs.

Loyer :

  • Le bail définit les charges que vous devez payer ou rembourser au propriétaire car il n’existe pas de liste de charges récupérables par le bailleur. Ainsi, le contrat de bail doit spécifier explicitement toutes les charges à supporter par le locataire
  • Un bail de deux ans comprend le plus souvent un loyer fixe, le versement d’un dépôt de garantie (un ou deux mois de loyer) et une clause résolutoire au profit du bailleur (faire stipuler dans le contrat une clause de résiliation anticipée afin de pouvoir quitter les lieux en cas de problème).

Cession du bail :

Ces baux dérogatoires cessent par la survenance du terme sans qu’il soit besoin de congé, sauf convention contraire des parties. En cas de maintien du locataire dans les lieux, il appartient au propriétaire d’engager une procédure d’expulsion.

  • Si vous quittez les lieux : le bail prend fin normalement (aucune indemnité). Vous devez libérer les locaux et rendre les clés pour le dernier jour du contrat.
  • Si le bail se poursuit par tacite reconduction : si vous restez ou êtes laissé dans les lieux avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, il s’opère un nouveau bail automatiquement soumis au décret de 1953 et aux articles L 145-1 et suivants du nouveaux Code du Commerce insérés par l’ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 (Bail Commercial) avec, par conséquent, une durée minimale de neuf ans et le droit au renouvellement.
  • Le bailleur n’est pas obligé de donner congé pour que le bail prenne fin, sauf si le contrat le prévoit. Pour établir l’accord exprès ou tacite du propriétaire à votre maintien dans les lieux, vous devez faire état de circonstances telles que la poursuite de l’encaissement des loyers, la poursuite de votre activité commerciale sans opposition de sa part, ou l’absence de mise en demeure de quitter les lieux.
  • Si le bail est renouvelé : Le renouvellement exprès du bail ou la conclusion d’un nouveau bail portant sur les mêmes locaux et entre les mêmes parties soumet obligatoirement celui-ci au statut des baux commerciaux. Le bail aura donc une durée minimale de neuf ans et vous aurez droit, ensuite, à son renouvellement.
  • Nota : Lors de la reconduction du bail, il est possible de renoncer au statut des baux commerciaux si vous ne voulez pas vous engager pour une période trop longue. Vous pouvez alors conclure un nouveau bail de courte durée, mais seulement lorsque le droit au statut vous est acquis. Cette renonciation doit résulter d’un acte de volonté non équivoque de votre part et être exprimée dans un acte distinct du nouveau bail.

La convention d’occupation précaire

Les conventions d’occupation précaire ne font l’objet d’aucune disposition des articles L 145-1 et suivants du nouveaux Code du Commerce insérés par l’ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000.(Bail Commercial).

Principe :

La précarité peut se déduire de divers éléments :

  • Le droit reconnu au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment (très souvent à propos d’un emplacement
  • La faiblesse de la redevance versée

Dans de nombreux cas, le caractère précaire, donc dérogatoire, du statut a été reconnu pour des conventions dont la durée est liée à l’arrivée d’un événement prévisible mais exceptionnel.
Quelques exemples :

  • Autorisation administrative : Immeuble en attente d’expropriation, périmètre de rénovation, Zone d’aménagement : Locaux compris dans une zone d’aménagement concerté et destinés à être démolis

À savoir !

Ces conventions sont à distinguer du bail dérogatoire : Le bail dérogatoire qui se poursuit au-delà du terme devient le plus souvent un bail commercial alors que la convention d’occupation précaire peut durer au-delà de deux ans. Ainsi, l’autorisation de poursuivre une occupation à titre précaire, justifiée par des circonstances particulières, exclusive de toute fraude peut ne constituer qu’un droit d’occupation précaire même si l’occupation excède 24 mois.

La location de courte durée

  • Les centres d’affaires
  • La sous-location
  • La domiciliation dans l’habitation
  • Le logement converti en local commercial
  • La convention d’occupation précaire
  • La location saisonnière

Principe :

  • Une domiciliation (adresse commerciale, administrative et fiscale) est proposée
  • Les bureaux sont équipés avec des services de base (mobilier, décoration, électricité, chauffage, sécurité, assurance, réseau informatique, système téléphonique, secrétariat téléphonique, espace et personnel d’accueil, service courrier,…)
  • Parfois également des services tels que restauration, boisson, location de salles de réunion…

Cette solution est particulièrement bien adaptée dans la phase de démarrage d’une entreprise ou en cas de besoin de surfaces complémentaires.

La sous-location

Principe :

  • Une entreprise peut s’installer provisoirement ou de façon permanente dans les locaux d’une autre entreprise.
  • Un contrat de domiciliation, écrit et d’une durée minimale de trois mois renouvelable doit être conclu entre les parties.
  • L’entreprise domiciliataire doit avoir la jouissance des locaux et permettre aux entreprises qu’elles domicilient d’avoir des espaces de réunion pour les organes de direction. L’entreprise domiciliée s’engage à utiliser effectivement les locaux comme siège social et à informer le domiciliataire de tout changement concernant son activité.

La domiciliation dans l’habitation

Principe :

  • Vous pouvez domicilier votre entreprise ou votre société nouvellement créée dans votre résidence principale ou dans celle du représentant légal de la société.
  • Domiciliation autorisée, en principe, que lors de la constitution de l’entreprise ou de la société, et n’est donc pas permise ultérieurement pour transférer le siège de l’entreprise.
  • La domiciliation du siège ne peut dépasser une durée de cinq ans à partir de la date d’immatriculation au RCS.
  • Elle ne peut également pas excéder le terme légal de l’occupation des locaux dans le cas où celle-ci prendrait fin avant l’expiration de ce délai de cinq ans.

À savoir !

  • Si vous avez une entreprise individuelle, la durée de la domiciliation n’est pas limitée : elle peut donc durer tant que vous conservez votre résidence principale dans le logement.
  • Cette domiciliation ne concerne que le siège administratif de l’entreprise. Elle n’autorise pas l’exercice de l’activité elle-même. Vous ne pourrez donc pas y faire travailler des salariés dans un local d’habitation, y recevoir des clients ou y recevoir ou entreposer des marchandises.
  • Si vous avez une société, vous devrez transférer votre siège social dans d’autres locaux à l’issue du délai de cinq ans. ATTENTION : Justifier avec le titre (contrat de bail commercial ou acte de propriété) la jouissance de ces nouveaux locaux au greffier du tribunal de commerce sous peine de radiation d’office au registre du commerce et des sociétés.

Le logement converti en local commercial

Principe :

Il est interdit d’affecter des locaux d’habitation à un usage commercial, artisanal, professionnel ou de bureau sauf pour les communes de moins de 10 000 habitants si le préfet n’a pas pris de décision d’interdiction.

La convention d’occupation précaire

Principe :

  • Une convention d’occupation précaire n’est pas un bail et ne relève jamais du statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée.
  • Les cas permettant sa conclusion sont limités : si des locaux vont être démolis, dans un immeuble en attente d’expropriation, pour des locaux inclus dans un périmètre de rénovation ou des locaux provisoires dans l’attente de construction d’un immeuble.
  • Elle peut-être conclue à la fin d’un bail commercial non renouvelé pour permettre au locataire de trouver d’autres locaux. Dans tous les cas vous ne versez pas un loyer mais une redevance dont le montant, en contrepartie de la précarité, est habituellement peu élevé.

Cession de la convention :

– La convention prend fin lorsque l’évènement en attente duquel elle a été conclue survient. Le propriétaire peut cependant la révoquer prématurément, à tout moment.

À savoir !

Si la précarité faisant l’objet du contrat ne correspond pas à la réalité mais seulement à la volonté du bailleur d’échapper au statut des baux commerciaux, vous pouvez demander aux juges de requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial avec une durée de neuf ans.

La location saisonnière

Principe :

  • Une location saisonnière se caractérise par la faculté pour le bailleur de reprendre les locaux entre deux saisons.
  • Elle est conclue pour quelques semaines ou quelques mois par an, avec un loyer généralement faible qui tient compte de cette précarité.
  • Ce type de location est toujours exclue du statut des baux commerciaux, même en cas de tacite reconduction d’une année sur l’autre ou de renouvellement amiable.
  • Une location à l’année comprenant un loyer versé douze mois sur douze relève du statut des baux commerciaux et donne donc droit à une durée minimale de neuf ans et à un renouvellement automatique, même si l’exploitation du commerce est saisonnière.

À savoir !

Le renouvellement de la location saisonnière n’est pas automatique.

L’achat

Le crédit-bail immobilier

Principe :

  • Une société de crédit bail acquiert ou construit un immeuble à la demande d’un client – futur utilisateur (entreprises, associations, collectivités locales, etc.).
  • Cette même société loue ensuite l’immeuble à «son client», en crédit-bail. La durée de ce crédit-bail varie en moyenne de 12 à 20 ans.
  • Une option d’achat fixe les conditions d’achat de l’immeuble par le client à la fin de la période de crédit-bail, pour un prix défini dès le départ : la valeur résiduelle.

Avantages :

  • Le montant total des loyers (appelés aussi charges financières) couvre les capitaux investis à l’origine par la société de crédit-bail et les intérêts dus, au titre de l’opération.
  • La durée du contrat est variable et révisable

Inconvénients :

  • Le coût final est parfois aussi élevé qu’un emprunt

Achat en SCI (société civile immobilière)

Principe :

  • La société civile immobilière a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète,
  • Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue,
  • Elle ne peut avoir pour objet d’acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés,
  • Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.

Avantages liés à l’utilisation d’une SCI :

  • Elle évite les aléas de l’indivision et permet la transmission du patrimoine,
  • Elle évite les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots,
  • Elle permet de partager les risques d’exploitation,
  • Elle confère un avantage fiscal : en cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu’en cas de donation de l’immeuble le passif n’est pas déductible de la valeur du bien donné.

Limites d’utilisation de la SCI :

  • Absence de marché pour négocier les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d’un associé de la SCI.
  • Qu’il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l’apport d’un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l’imposition éventuelle au titre des plus-values.
  • L’apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d’une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l’Administration Fiscale.
  • Obligations comptables :
    o Il est impératif de tenir une comptabilité précise,
    o Un bilan annuel doit être effectué,
    o Les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement,
  • En cas de cession de parts d’une SCI familiale, le droit d’enregistrement